农村宅基地审批和农民住宅建设管理须知-龙8唯一官网

农村宅基地审批和农民住宅建设管理须知

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《陕西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《陕西省农业农村厅 陕西省自然资源厅 陕西省住房和城乡建设厅关于进一步加强农村宅基地和农民住宅建设管理的通知》（陕农发〔2023〕38号）等法律法规和相关政策文件规定，为保障农村村民合法权益及住房安全，依法管理宅基地，我市农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局三部门结合实际，于2023年10月11日联合制定印发了《关于进一步加强农村宅基地审批和农民住宅建设管理的通知》汉农发〔2023〕113号，明确了我市农村宅基地审批和农民住宅建设管理相关规定，凡以前与本通知规定不一致的，按本次出台的规定执行。现分六期进行刊发。

第一期农村宅基地申请条件及面积标准

农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

（一）申请条件

农村宅基地严格落实“一户一宅”法律规定，杜绝一户多宅、未批先建、超面积建设。农村村民（指具有农村集体经济组织成员身份的人员）符合下列条件之一的，可以户为单位申请宅基地：

1.符合有关法律规定，因子女结婚等原因确需分户，而现有的宅基地面积低于本地规定标准的；

2.因发生或为防御自然灾害、新农村建设、规划调整需要搬迁的；

3.因国家建设、公共设施和公共事业建设占用原宅基地，按规定应予宅基地安置的；

4.符合政策规定迁入村集体经济组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

5.法律法规规定的其他情形。

农村集体经济组织或村民委员会应当保证至少有一个子女与其父母共同占用一处宅基地。对有多个子女的老人户，未明确共有子女的，在子女或老人申请宅基地时应进行明确，并作为是否予以审批的条件之一。夫妻双方属于不同的农村集体经济组织成员的，应当结合实际生活居住情况，按照村规民约或当地风俗习惯，在其中一方所在集体申请宅基地。落实妇女儿童保护相关法律，结合镇村实际，保障离异妇女宅基地使用权。

农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

1.不符合“一户一宅”或宅基地用地限额规定的；

2.申请异址新建住宅但未签订退出原宅基地协议的；

3.将宅基地使用权赠与、转让他人，或将地上房屋出卖、出租、赠与他人，再申请宅基地的；

4.不符合县、镇级国土空间规划、村庄规划的；

5.不符合分户申请宅基地条件的；

6.原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的；

7.法律、法规不予批准的其他情形。

（二）面积标准

我省规定农村宅基地面积，城市郊区、平原每户不超过一百三十三平方米；川地每户不超过二百平方米；山地、丘陵地每户不超过二百六十七平方米。县级以上人民政府可结合本地土地资源状况，综合考虑区域、用地类型、农户数量和需求、村镇规划、建筑风貌等情况，规定农村村民利用宅基地建房建筑层数，在不超过省定宅基地面积标准范围内制定本地宅基地面积标准。没有规定面积标准的县（区）参照执行省定宅基地面积标准。宅基地所属地域类型，由县级以上人民政府结合国土调查、地形地貌等情况确定。

农村村民新申请宅基地和利用其合法取得的宅基地进行住宅翻建、改建、扩建的面积、审核标准、审批程序等按本通知标准执行。

第二期农村宅基地审批程序

（一）农户申请

符合农村宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出申请，并提交户口簿、身份证、《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）和《农村宅基地使用承诺书》（附件2）等相关材料，涉及建新拆旧的，需签订退出原宅基地协议。

（二）村组审查公示

1．村民小组初审公示。村民小组收到申请后，应当于5个工作日内提交村民小组会议讨论，对申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准等情况进行初审，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房高度和面积等情况在本小组范围内进行公示，公示期不少于7个自然日。公示无异议的，村民小组在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见并将农户申请、村民小组会议记录、公示情况等材料交村集体经济组织或者村民委员会（以下简称村级组织）审查。

2．村级组织审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合县、镇国土空间规划和村庄规划、是否符合村规民约相关规定、是否召开小组会议、是否按要求进行了公示、是否征求了用地建房相邻权利人意见等，于5个工作日内完成审查，审查通过的由村级组织在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，报送镇政府（或街道办事处，下同）。

没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，村级组织收到申请后，应当于5个工作日内提交村民代表会议进行审查，审查通过的在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于7个自然日，公示无异议的，由村级组织签署意见，报送镇政府。

县级农业农村、自然资源、住建等部门和镇政府应该指导村级组织修订完善村规民约，将宅基地审核纳入村民自治权利；制定村民建筑共用通道、排水、防火等规定；对四邻无正当理由拒签意见的，可通过召开村民（代表）大会决定，将拒签情形在公示材料及《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）中予以备注。

（三）镇政府审批

农村村民住宅用地，由镇政府审核批准。对于符合申请条件、材料完备的申请镇政府应当及时受理，并在15个工作日内组织镇农业农村、自然资源、住房建设等相关机构完成现场勘察等联审工作。主要审查以下内容：

1．镇农业农村机构审查申请人是否符合条件、是否符合“一户一宅”要求、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过审核公示等。

2．镇自然资源机构审查用地建房是否符合县、镇国土空间规划、村庄规划，用途管制要求。

3．镇住房建设机构审查村民建房是否符合设计规定，设计风貌是否与镇村环境相协调等。

4．选址、建设中涉及生态环保、交通、林业、水利、电力、通讯、消防等职能机构的，要及时征求意见。

完成审查后镇级各机构在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3）中签署意见。

根据镇政府各机构联审结果，镇政府对农村村民宅基地申请进行审批，核发《农村宅基地批准书》（附件5）。鼓励各县（区）统一印制《农村宅基地批准书》。鼓励县（区）将《乡村建设规划许可证》（附件4）由镇一并发放，并以适当方式公开，涉及占用农用地的，应办理农用地转用审批手续。镇政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关材料归档留存，并及时将《农村宅基地审批备案登记表》（附件8）按季度报送县级农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门备案。

附件：1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表（样式）

2．农村宅基地使用承诺书（样式）

3．农村宅基地和建房（规划许可）审批表（样式）

4．乡村建设规划许可证（样式）

5．农村宅基地批准书（样式）

6．农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表（样式）

7．农村宅基地申请流程示意图

8．农村宅基地审批备案登记表

第三期做好村庄规划和农民建房用地指标落实

（一）严格规划管控

1．科学编制国土空间规划

各县（区）自然资源部门在编制县、镇国土空间规划时，要统筹考虑农村村民生活生产需求，科学划定宅基地范围，满足农村村民住宅建设合理用地需求。编制村庄规划时，坚持因地制宜、分类指导，在平原和丘陵地区鼓励宅基地相对集中连片，引导农户“人畜分离、集中建圈”“菜园集中成片、绿色有机种养”，让小菜园成为农民的增收地、农村的风景线。

农村村民建房，应当符合县（区）、镇国土空间规划和村庄规划，不得占用永久基本农田，不占或少占耕地，并尽量使用原有宅基地和村内空闲地，不搞大拆大建，落实村容村貌管控要求，保持村庄传统格局和风貌特色。位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的农村自建房，还须符合相关专项规划。

2．合理确定村民建房选址

建房选址要符合规划和安全管控要求。应当避让地质灾害危险区、洪涝灾害频发区、地下采空区和地震断裂带等危险区域。禁止在生态红线保护区、永久基本农田、河道管理范围、电力设施保护区等区域选址建房；禁止在公路建筑控制区、铁路建设限界范围选址建房，不再建设紧临交通干道的“线性村庄”，原有建筑物逐步退出还耕。不破坏地形地貌、不砍老树，不破坏传统风貌和街道格局。严禁擅自切坡建房；严禁破坏生态环境行为；严禁违规拆除不可移动文物、历史建筑、传统民居。

各县（区）自然资源部门要指导镇政府加强地质灾害易发区内农村村民零散建房地质灾害风险管控，依法办理宅基地审批手续时，由镇政府会同县级自然资源主管部门组织进行建房选址地质灾害危险性评估，提出建房选址适宜性建议和地质灾害防治措施，评估所需费用纳入县级财政，予以保障。地质灾害隐患点、高风险区、极高风险区原则上禁止新建村民住房。其它区域建房要做好宣传、完善制度、规范流程，具体做到“三讲三到位”：一是讲清楚地质灾害风险，宣传到位；二是讲清楚审批要件，评估到位；三是讲清楚建造流程，防范到位。

按照《陕西省防震减灾条例》的相关规定，在地震观测环境保护范围内选址建房的，在核发《乡村建设规划许可证》时，应当征求地震工作主管部门的意见。地震工作主管部门同意后，方可办理审批手续。

因生存条件恶劣、生态环境脆弱、自然灾害频发、重大项目建设以及人口流失特别严重，实施搬迁撤并的村庄，应严格限制建房活动。

3．规范办理乡村规划许可

村民在村庄规划区内选址建设住宅的，应依规核发《乡村建设规划许可证》，规范村民住宅建设行为。村庄规划已批准的，要严格落实；村庄规划未编制或暂未批准的，要统筹考虑宅基地规模和布局，与未来规划做好衔接，按照用途管制规则和建设管控要求，核发《乡村建设规划许可证》。

符合下列条件的，依申请办理《乡村建设规划许可证》：

（1）申报材料真实有效；

（2）拟建房建筑位置、面积、层数、层高等符合规划；

（3）征求拟建房相邻权利人意见；

（4）与生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所保持安全距离，符合公路、铁路、河道管控要求。

农村村民自建房层高、建筑面积、建筑风貌应该符合规划要求，新建农村村民自建房一般应控制在三层及以下，对不符合规划和审批要求的新建自建房，一律不得批准。

4．严格落实规划监管职责

各县（区）自然资源部门要落实好国土空间规划的实施监督职责。一是全面掌握清楚本辖区内农村建房的规划管理情况，建立台账，摸清底数；二是加强与镇政府的衔接配合，落实好辖区自然资源机构在农村村民建房申请审查、开工放线、竣工验收环节“三到场”要求，依法依规进行审查；三是加强对镇政府农村自建房规划管理的指导，会同镇政府落实好日常巡查，对发现的问题及时移交镇政府，确保规划实施监督范围全覆盖、责任全落实。

（二）落实农村村民住宅新增建设用地指标

农村村民住宅建设用地所涉及的新增建设用地年度计划指标实行单列，专项用于符合“一户一宅”和国土空间规划要求的农村村民住宅建设，单独组卷报批，实报实销。县级农业农村主管部门负责组织开展县域内农村宅基地现状和年度农村村民住宅建设用地需求统计调查工作，并及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门并报送上级农业农村部门；自然资源主管部门负责农村村民住宅建设用地需求计划保障工作。

每年11月初前，县级自然资源部门会同农业农村部门提出需要保障的农村村民住宅建设用地年度计划指标需求，逐级上报。农村村民建房涉及占用耕地的，县级自然资源部门要落实占补平衡，建立耕地占补平衡台账报市自然资源局备案。用于补充农村村民建房占用耕地的新增耕地指标不得重复用于其他建设项目的占补平衡，严禁弄虚作假。

第四期加强农村宅基地使用全程监管

夯实属地监管主责，严格执行农村村民建住宅宅基地审批“三到场”。落实县级季抽查、镇级月检查、村级日常巡查制度。

（一）宅基地丈量批放

农村村民应当在批准的宅基地位置、面积和四至范围内按照规划许可建造住宅及其附属设施。建房基底面积与宅基地面积比例适当，预留空间能够满足与相临建筑的采光、防火、出行通道、排水等规范要求及日常生活需要。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶、庭院均应控制在经批准使用的宅基地范围内。

经批准建房的农户应当在开工前向镇政府申请现场划定宅基地用地范围，镇政府应当自受理申请之日起10个工作日内组织有关工作人员实地丈量批放宅基地，确定坐落、四至、界址等，明确建设要求。未经镇丈量批放，不得开工。

经镇政府批准后的宅基地，两年内必须开展建设，未开展建设或未按照规定用途使用宅基地的，由村级组织报请镇政府收回宅基地使用权，但因特殊情况经作出批准的镇政府同意延期使用的除外。农村村民经批准另址建设住宅，属于建新拆旧的，在新住宅建成后3个月内自行拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，并将原宅基地交还村集体。鼓励各县（区）在保障农户合法权益的前提下，通过价值评估、结合村民自治约定，探索宅基地稳慎有偿退出机制。

（二）住宅施工建设

建设农村住宅，可由建房村民委托有资质的建设工程设计单位出具施工图，也可委托具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员设计出具施工图，或者在选用省级、市级、县级住房和城乡建设主管部门免费提供的农村住房建设通用图集作为设计方案的基础上，委托前述设计单位或设计人员设计出具施工图。村民新建、改建、扩建两层以上住宅，施工任务必须由具有相应施工资质等级证书或者资质审查证明的施工单位承担。鼓励农村住宅设计体现地域、民族和乡土特色，鼓励使用绿色、环保、节能的新型建材和装配式建筑等新型建设方式。

承担农村住房建设任务的农村建筑工匠，应经建筑工匠技能培训、安全生产和消防安全教育培训合格，并取得证书。

镇政府应当组织技术服务机构或专业技术人员，对农村住宅建设的地基基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和安拆模板、搭拆脚手架、安全用火用电设施布置等进行监督检查和技术指导，形成质量安全检查记录。县级住房和城乡建设主管部门应当提供技术指导支持及监督检查。

（三）住宅竣工验收

农村住宅竣工后，农户应提请镇政府进行竣工验收。镇政府收到核实申请后，应于5个工作日内组织相关机构到场检查农户是否按照批准用地面积、四至边界等要求使用宅基地，是否按照批准的建筑面积、层高、风貌等要求建设住宅，房屋质量、抗震、消防是否满足要求。委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。参加验收的部门、设计、施工、监理人员及建房村民应当签署竣工验收意见。农村住宅经验收合格的，方可交付使用。镇政府出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件6），并报送县级农业农村、自然资源、住房和城乡建设等主管部门备案。

第五期依法申请办理不动产登记

农户建房通过镇政府验收后，应及时向县级不动产登记机构申请办理不动产登记。对于符合登记要求的，需进行公告，公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。对于材料完备的，县级不动产登记机构应在自受理申请之日起5个工作日内完成登记，并将不动产权证书发放到农户手上，依法应当公告、实地查看的，公告、实地查看时间不计入办理登记时间。农户申请办理不动产登记时，登记机构应对户口簿原件和户主及申请人身份证原件进行现场核验，需要提交的材料如下：

（一）不动产登记申请表；

（二）申请人身份证和户口簿；

（三）《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》；

（四）地籍调查表、宗地图、房屋平面图及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积的材料；

（五）其他必要材料。

第六期工作要求及职责

农村宅基地用地建房审批管理事关农民居住权益，涉及农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门。各级有关部门要增强责任意识与服务意识，按照部门职能和国务院“放管服”改革要求，在党委和政府的统一领导下，切实履行部门职责，建立部门协调机制，做好信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批和农民住宅建设管理相关工作。

（一）明确职能，压实工作责任。县级以上人民政府农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，指导宅基地分配、使用、流转、违法用地查处、闲置宅基地和闲置住宅盘活利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门。

县级以上人民政府自然资源主管部门负责县、镇国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在县、镇国土空间规划和村庄规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批、规划许可、农村宅基地和房屋不动产登记等手续。

县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门负责指导农村住房建设，对农村住房施工质量和安全进行监管；引导乡村建设风貌提升，编印并推广农村住房建设通用图集，开展村镇建设助理员等管理人员和乡村建筑工匠培训。

县级以上人民政府生态环保、交通、水利、林业、电力、通讯、消防等有关部门按照各自职责做好农村宅基地和农民建房管理有关工作。

要进一步压实镇政府、村级组织以及村民小组的属地管理责任，形成农村用地建房的监管合力。相关部门要履行职责，协同镇政府开展审查。

村级组织及村民小组要从严落实审查、公示等程序要求，确保农村村民宅基地分配使用公开、公平、公正。村级组织应将宅基地管理和村民建房审批有关要求纳入村规民约，鼓励村民对村庄规划的编制和实施，以及宅基地管理和村民建房等工作进行监督。

（二）完善机制，形成工作合力。县级自然资源、农业农村主管部门可将有关许可事项授权或委托镇政府，并向镇政府提供相关资料、图件等，由镇政府组织人员审核。县级自然资源主管部门在符合保密相关要求的前提下，需提供县、镇国土空间规划图和村庄规划图、永久基本农田保护图以及生态红线图等图件，县级住房和城乡建设主管部门需提供农房设计图集等资料。镇政府要建立协调机制，优化审批流程，提高审批效率，强化事前谋划、事中管控、事后监管，做好农村新增宅基地审批和建房管理工作，为农民提供便捷高效的服务。

（三）加强宣传，营造工作氛围。各级人民政府自然资源、农业农村、住房和城乡建设等部门应通过政府或部门网站及其他形式，主动公开宅基地管理、农房建设的相关政策规定，加强法律法规和政策的宣传解读，提高村民依法依规用地建房和保护耕地的意识，营造宅基地规范审批管理的良好氛围。

附件1

农村宅基地和建房（规划许可）申请表（样式）